顶呱刮: 史上最嚴“新深8條”解讀!深圳住建局:積分搖號將成導向

發布:2020年8月6日 來源:中新經緯

顶呱刮 www.xxpku.com     8月4日,深圳市房地產業協會邀請深圳市住房和建設局呂增學,從“新深8條”的起草背景、主要內容解讀“新深8條”。呂增學透露,積分搖號將成為導向。如果熱點樓盤的認籌人數遠超出房源數量,將采取積分搖號,優先考慮無房家庭,一次性解決更多人的住房問題。

    ——起草背景

  

    上半年,深圳房地產市場出現過熱現象,具體表現如下:

  

    1、房地產開發投資過熱

  

    1-6月,深圳房地產開發投資1497.1億元,同比增長22%,全國為1.9%、全省為2.5%、北京為4%、上海為7%。 房地產開發投資遠高于固定資產投資增速,占固定資產投資比重的46.4%。

  

    2、去化周期6.7個月,供需關系緊張

  

    新建商品住宅批準預售面積同比下降52%,去化周期僅為6.7個月,供需關系較為緊張。

  

    一般來說,深圳去化周期在8-15個月屬于正常范疇。超過15個月,說明供過于求;低于8個月,說明供不應求。

 

  

    從需求側看,深圳人口密度全國第一,近三年戶籍人口年均增長37萬人左右,住房剛需強烈,常住人口住房自有率24%,尚有巨大的需求。

  

    從供給側看,深圳現狀居住用地占城市建設用地的比重為21.2%,低于國家25%的最低標準。

  

    近四年,深圳實際供應居住用地766.6公頃,僅占實際供應建設用地的14.2%。近三年每年供應住房僅8.1萬套,難以滿足年均新增37萬人住房需求。同時,住房供應結構不合理,一半以上人口居住在城中村等品質較差的住房中。

  

    3、熱點樓盤被搶購,個別二手房集體漲價

  

    熱點區域出現一二手房價格倒掛現象,市場出現熱點房源打新搶購。

  

    二手住宅成交活躍,價格上漲較快,成交面積同比增長46.1%,價格指數環比上漲8.2%、同比平均上漲10.7%。

  

    出現個別二手房集體漲價、自媒體炒作房價等現象。

  

    ——主要內容

  

    針對上述問題,為認真落實黨中央、國務院關于房地產市場調控的決策部署,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,7月14日,市委、市政府決定出臺《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,提出8條調控措施,簡稱“新深8條”。

  

    呂增學針對“新深8條”,發布官方解讀。

  

    1、調整商品住房限購年限

  

    深圳入戶政策最為寬松,大專以上畢業生可直接落戶,隨遷老人落戶即可購房。

  

    近年來,深圳每年新增戶籍人口40至50萬人,對住房市場形成巨大壓力,且入戶即可購房不利于保障剛需,對早期已入戶并連續繳納社保的市民不公平。

  

    因此,在住房供需緊張背景下,擬適當收緊戶籍居民購房政策,切實支持合理自住需求,有效遏制投機炒房。

  

    據深圳市住建局統計,今年3、4、5月,離婚后半年內購房套數占總成交套數的比例分別為6.43%、6.57%、6.30%,較去年同期有所增長。

  

    據統計,“新深8條”出臺后一周,結婚人數超過離婚人數。

  

    近年,一定時間段里的結婚與離婚比例大致保持在3:1,上述離婚多于結婚屬非正常現象。早年,限購調控政策出臺以前一定時間段里的結婚與離婚比例大致保持在5:1,不排除房地產調控的影響。

  

    因此,政策要加以限制,堵住離婚炒房的漏洞。

  

    2、完善差別化住房信貸措施

  

    為應對此次疫情,央行實行了較寬松的貨幣政策,引導貸款利率下行,房地產市場資金較為充裕,易引發投機炒作。

  

    在國家統一信貸政策基礎上實行差別化住房信貸利率政策,由地方自主確定個人住房貸款利率加點下限,有利于在市場流動性充裕情況下,保持房貸利率穩定,遏制社會資金違規進入房地產市場投機炒作。

  

    參照北京、上海等地做法,深圳此次提出對普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策,以體現差別化信貸政策作用。

  

    3、發揮稅收調控作用

  

    深圳現行計稅參考價格是2016年10月評估更新的,與目前市場成交價格存在較大差距(約為當前房價的6.8折)。更新二手住房交易計稅參考價格,使計稅參考價格更接近市場真實價格,增加交易成本,緩解市場過熱。

  

    從2015年3月31日國家“營業稅5改2”政策實施效果來看,短期內起到了降低二手房稅費、活躍市場的作用。

  

    近一年深圳成交的商品住宅中,未滿5年的占比達59%,換手率較高,存在一定炒作現象。將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年,將對當前二手市場過熱和二手房價上漲發揮較明顯的抑制作用。

  

    4、細化普通住房標準

  

    容積率1.0(含)以上,套內面積120㎡(含本數)以下或者建筑面積144㎡(含本數)以下,實際成交總價低于750萬元(含本數)。

  

    750萬元的分界標準是以深圳過去一年商品住房平均成交價格6.8萬/㎡為基礎,按照住建部相關規定上浮1.2倍的系數,再乘以過去一年來成交套均建筑面積91㎡進行測算得出的。

  

    按照這一標準,深圳非普通住房占比將從政策實施前的6%,增加到政策實施后的17%,既能有效抑制南山、福田等熱點片區市場過熱,又不致使全市大部分住房交易受到沖擊。

  

    5、加強熱點樓盤銷售管理

  

    當前,深圳部分熱點樓盤社會關注度高,易引起購房者搶購,不利于穩定市場預期,也容易引發炒作。

  

    對意向購房人群按照是否為真正剛需家庭及來深時間長短等因素,確定一定的購房比例,將確保有限的住房資源優先銷售給無房自住家庭。

  

    即將入市的“熱點盤”華強城,是首個引入積分制搖號的樓盤。根據分數高低,取排名前5560位參與公證搖號。

  

    呂增學說,積分搖號將成為導向。如果熱點樓盤的認籌人數遠超出房源數量,將采取積分搖號,優先考慮無房家庭,一次性解決更多人的住房問題。

  

    6、推行房屋抵押合同網簽管理

  

    目前,商業銀行自行簽訂房屋抵押合同,未要求到房地產主管部門網簽備案,易產生“高評高貸”現象。

  

    為此,《通知》規定房屋抵押合同應通過房地產信息平臺進行網簽,未經網簽的房屋抵押合同不予辦理產權登記手續,將真正落實交易價、評估價、登記價“三價合一”,降低金融風險,抑制投機炒作。

  

    7、加大二手住房交易信息公開力度

  

    及時發布熱點片區、熱點樓盤二手住房合理成交價格,引導市場理性交易。

  

    目前,深圳二手住房市場中,部分熱點片區、熱點樓盤存在中介炒作、業主隨意加價、推高上漲預期等現象。

  

    通過及時發布二手住房真實及合理成交價格,將有利于增加二手市場信息透明度,規范中介機構交易行為,引導市場理性交易,穩定二手住宅價格。

  

    8、嚴厲打擊房地產市場違法違規行為

  

    通過對五類市場主體的房地產秩序整頓工作,重點?;ごτ諶跏頻穆蚍咳禾搴戲ㄈㄒ?,有效凈化房地產經紀行業,消除因個別樓盤短期哄抬房價引起片區市場炒作。

 

 

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